스트레스 DSR의 시행으로 대출 받기가 어려워졌다고들 하는데요. 스트레스 DSR은 변동 금리 대출에 적용이 되며, 고정 금리 대출에는 적용이 되지 않습니다. 그런데 고정 금리는 변동 금리보다 높다는 인식이 있어서 주담대를 받을 때 어떤 것을 받아야 할지 고민이 되는데요. 비교해서 정리를 해 보도록 하겠습니다.
주담대(주택담보대출)의 금리 유형 따른 종류
금리에 따라 고정형과 변동형으로 나눌 수 있고, 고정형과 변동형이 혼합된 혼합형이 있습니다.
-고정형 : 적용 이자가 똑같이 계속 유지되는 것
-변동형 : 가산 금리에 따라 이자가 변동되는 것
-혼합형 : 일정 기간은 고정이었다가 변동형으로 바뀌는 것
-주기형 : 일정 주기마다 이자가 변하는 것
스트레스 DSR
DSR은 총부채원리금상환비율이라고 해서 대출을 받는 사람이의 연간 원리금상한액을 연간소득으로 나눈 것을 말합니다. 그런데 여기에 스트레스 DSR이 도입이 되었는데요. 스트레스 DSR은 향후의 리스크, 즉 대출을 받은 후, 금리 상승과 같은 리스크가 발생할 것을 미리 반영해 가산 금리를 더 추가하는 제도입니다. 따라서 미래에 발생할 수 있는 이자 상승이라는 리스크를 미리 예방하기 위해 대출 한도를 줄이는 것이죠.
즉, 스트레스 DSR은 ‘변동금리’에 적용이 되는 것이고, ‘고정금리’는 스트레스 DSR에서 영향을 받지 않습니다.
스트레스 DSR 예외
예금이나 적금담보대출, 보험계약대출, 전세대출 등의 DSR 예외 대출은 스트레스 DSR이 미적용됩니다. 그리고 디딤돌대출, 보금자리론, 신생아특례대출 등의 정부지원대출에도 스트레스DSR 미적용됩니다.
고정금리주담대 비중의 상승
그런데 정부가 은행에게 고정형 주담대 상품의 비중을 높이라고 지시합니다. 즉, 변동 금리 주담대를 가진 사람들이 고정 금리 주담대로 대출을 갈아탈 수 있도록 하라는 의미인 것인데요. 금리 상승으로 인해서 점점 커지는 이자 부담을 줄여주겠다는 뜻으로 보입니다.
변동금리 주담대 VS 고정금리 주담대
현재의 정부가 취하고 있는 상황을 파악해 보면, 변동 금리가 적용되는 대출보다 고정 금리가 적용되는 대출을 받으라는 것 같은데요. 일반적으로 대출을 받을 때 변동 금리보다 고정 금리가 더 높다는 인식이 있습니다. 정말 그럴까요?
상황을 살펴보면 고정 금리 주담대의 금리는 대략 3.14~5.77%, 변동 금리 주담대의 금리는 대략 3.90~6.80% 정도를 보이고 있습니다. 미국의 기준 금리 인하 기대감에 고정 금리는 꾸준히 떨어지고 있는 반면, 여전히 높은 기준 금리에 변동 금리는 하락폭이 크지 않죠.
우리나라가 금리를 올리지 못하는 이유?
우리나라는 고정 금리 주담대 비율이 매우 적습니다. 즉, 변동 금리 주담대나 혼합형 주담대를 받은 사람들이 많다는 뜻인데요. 아무래도 주담대가 긴 기간을 담보로 하는 대출이니, 그 기간에 금리가 변동될 수 있으므로 변동 금리 혹은 혼합형 금리로 대출을 하게 됩니다.
만약 우리나라가 금리를 올리게 된다면, 변동형 주담대나 혼합형 주담대를 가진 사람들이 가질 이자 부담이 엄청 커지게 될테니 미국을 따라 금리를 올리는 것이 어려운 것입니다.
고정형 대출 VS 변동형 대출, 무엇을 선택해야 할까?
주택담보대출이든 전세자금대출이든 고정 금리로 해야 할지, 변동 금리로 해야 할지 고민이 많으시더라고요. 당장 미국이 금리를 내린다는데, 그럼 변동 금리가 나은 것 아닐까? 그런데 변동 금리는 스트레스 DSR 적용이 되어 한도가 제대로 나오지 않는데 어떻게 하지? 등의 고민이 말이죠.
금리가 바뀐다고 바로 적용이 이루어지는 것은 아닙니다. 또 대출은 갈아탈 수 있으며, 미래는 알 수가 없죠. 따라서 현 시점에서 가장 유리한 것을 선택하시면 되는데요.
추천을 한다면, 현재 변동 금리와 고정 금리 차이가 나지 않고, 오히려 고정 금리가 더 낮을 수도 있는 상황이라면 고정 금리 대출을 받는 것이 좋습니다. 이후, 금리가 변해서 금리가 낮아진다면, 그때 대출을 갈아타도 괜찮습니다.
개인적인 생각으로는 미국 금리 인하는 천천히 이루어질 것으로 보입니다. 인하를 하더라도 매우 낮은 비율로 조금씩 내려가겠죠. 우리나라는 금리를 계속 동결 중인데요. 미국이 인하를 아주 천천히 진행한다면, 우리나라도 미국과의 금리를 어느 정도는 맞춰야 하기 때문에 금리 인상을 해야 할 수도 있습니다. 미국은 금리를 내리더라도, 우리나라 기준 금리는 인상이 될 수 있다는 것이죠.
즉, 금리가 내린다 안내린다가 중요한 것이 아니라 현 시점의 금리는 모두 높은 편이고, 한동안은 높은 상태로 유지될 것으로 보이니 금리가 낮고, 변화가 적으며, 한도가 그래도 잘 나오는 고정형으로 대출을 받는 것이 더 좋지 않을까 싶습니다.
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